아. 공유자의 우선매수
(1) 취지
민사집행법 140조에 규정된 공유자의 우선매수권 제도는 우리나라에 특유한 것으로서, 공유자는
공유물 전체를 이용관리하는 데 있어서 다른 공유자와 협의하여야 하고(민법 265조), 그 밖에 다른 공유자와 인적인 유대관계를 유지할 필요가
있기 때문에, 공유지분의 매각으로 인하여 새로운 사람이 공유자로 되는 것보다는 기존의 공유자에게 우선권을 부여하여 그 공유지분을 매수할 수 있는
기회를 주는 것이 타당하다는 데 그 입법취지가 있다.
공유자는 매각기일까지 매수신청의 보증(민집 113조)을 제공하고 최고
매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하겠다는 신고를 할 수 있다(민집 140조
1항). 이 경우 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다(동조 2항). 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는
신고를 하고 그 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에 따라 채무자의 지분을 매수하게 한다(동조 3항).
공유물분할판결에 기하여 공유물 전부를 경매에 붙여 그 매각대금을 분배하기 위한 현금화의
경우에는 공유자우선매수가 적용되지 않는다(대결 1991.12.16. 91마239).
(2)
우선매수권을 행사할 수 있는 시한
(민집규 76조 1항) 274
(3) 매수경쟁
호가경매의 경우 공유자가 우선매수권을 행사한 경우라도 최고가매수신고인은 다시 더 고가의
매수신고를 할 수 있고, 이에 대하여 공유자가 그 매수신고가격으로 매수할 것을 신고하지 아니하면 일반매수신고인이 매각허가를 받는다. 그러나
입찰은 매수경쟁이 허용되지 않는다(반대설 있음).
(4) 매각기일 전의 우선매수권행사
공유자는 매각기일 전에 미리 매각을 실시할 집행관 또는 집행법원에 민사집행법 113조에 따른
보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 우선매수권을 행사하겠다는 신고를 함으로써 우선매수권을 행사할 수도 있다. 공유자로부터
우선매수신고서가 제출되면 이를 문서건명부에 등재하여 접수하고, 경매기록에 가철하며, 인지는 첩부하지 아니한다(송민 91-1). 미리 우선매수권을
행사하였다고 하여도 매각기일 종결의 고지 전까지 보증을 제공하지 않으면 우선매수권행사의 효력이 발생하지 않는다.
매각기일 전에 우선매수신고가 들어 온 경우 실무에서는 기록 표지에 공유자의 우선매수신청이
있다는 취지를 적어 둠으로써 집행관이 매각절차시에 이를 간과하지 않도록 하고 있다.
(5) 공유자의 우선매수신청은 있었지만 다른 매수신고인이 없는 경우의 처리(민집규 76조
2항)
공유자가 민사집행법 140조 1항의 규정에 따른 우선매수신고를 하였으나 다른 매수신고인이 없는
때에는 최저매각가격을 동법 140조 1항의 최고매수신고가격으로 보아(민집규 76조 2항), 우선매수를 인정한다. 최고가매수신고인이 없는 때에는
최저매각가격을 상당히 낮추어 새 매각기일을 진행하게 될 것인바(민집 119조), 그것보다는 공유자가 최저매각가격으로 매수하는 것이 경매의
당사자나 이해관계인에게 유리하기 때문이다.
(6) 차순위매수신고인의 지위 포기(민집규 76조 3항)
공유자가 민사집행법 140조 1항의 규정에 따라 우선매수신고를 한 경우에는 최고가매수신고인은
절차상 차순위매수신고인으로 취급된다(동법 140조 4항). 이와 같이 공유자의 우선매수신고에 따라 최고가매수신고인은 자신을 차순위매수신고인으로
취급하여 달라는 신고나 의사표시 없이 바로 위 규정에 따라 차순위매수신고인이 되는데, 이 경우 최고가매수신고인은 자신의 의사와 관계 없이 우연한
사정에 따라 최고가매수신고인이 되지 못하게 될 뿐 아니라, 나아가 차순위매수신고인이 되어 매수의
보증도 돌려받지 못하는 불합리한 지위에 있게 되므로, 최고가매수신고인을 차순위매수신고인으로
보게 되는 경우 그 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 차순위매수신고인의 지위를 포기할 수 있게 하였다. 다만,
차순위매수신고인의 지위가 유동적인 상태에 놓이는 것은 절차의 안정을 위하여 바람직하지 아니하므로, 그 포기의 의사표시는 집행관이 매각기일을
종결한다는 고지를 하기 전까지로 제한하였다.
최고가매수신고인이 차순위매수신고인의 지위를 포기한 때에는 집행관은 매각기일조서에 그 취지를
적어야 한다(민집규 67조 1항 6호, 71조, 72조).
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